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      陜西銅川市?惠民系列債權資產產品政府平臺債

      精選項目 2021年09月05日 15:46 7 信托研究院
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      區域介紹-銅川市

      1.基本情況

             銅川原稱同官,地處陜西省中部、關中盆地和陜北高原的接交地帶,與延安、渭南、咸陽3個地市毗鄰。銅川是全國綠化模范城市、國家衛生城市。著名景點有:大香山寺、藥王山、照金香山大景等。2018年11月,銅川市入選“2018中國最具幸福感城市”。

      2.地區經濟

             2019年銅川全市實現生產總值(GDP)354.72億元,按可比價格計算,增長6.8%。其中,第一產業生產總值26.77億元;第二產業生產總值130.63億元;第三產業生產總值197.32億元。2019年,全市實現公共財政預算收入24.12億元,較上年同比增長4.4%。2020年,全市實現公共財政預算收入42.77億元。


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      行業知識每日一學:穩地價、穩房價、穩預期,而且現在的房子還能買嗎?
        在“穩地價、穩房價、穩預期”的樓市調控背景下,從投資的角度來看,現在購房的風險還是比較大的,而如果買房是源于自住或其他難以調和的需求,可以結合自身的情況和當地的樓市在調控壓力下的表現來衡量應該怎樣買房。   一、目前并非投資房產的好時機。   投資房產,本質是希望通過購入房產來實現保值和升值賺錢的目的,但現在大環境已經出現了改變,從目前樓市的表現來看,再出現以前那樣快速升值的可能性已經比較小,房產的投機或投資的作用正在減弱。   1、樓市整體平穩,風向將會持續較長的時間。   這輪以“穩”為主調的樓市調控,目的就是化解樓市過熱的現象。樓市過熱會讓房價上漲過快,從而加劇房產與金融之間存在的問題,同時影響人民的幸福指數。所以這兩年相關部門密集出臺了很多樓市調控措施,把樓市引導向健康的道路發展。而從過去這兩年樓市的整體表現來看,房價還是相對平穩的。   從國家統計局對全國70個大中城市基于網簽成交價的房價監測數據看來,房價的變動并不大,大部分城市每個月的房價變化都在1%以內,變化大的也極少會超過2%,這是對網簽成交價的整體監測,顯然那些傳聞中的降價并沒有對大局造成影響。從中指研究院編制的百城房價走勢來看,北上廣深四大一線城市在過去這兩年的房價甚至表現出橫盤的水平狀態,變化不大。   當然,無論70城房價監測還是百城房價指數中四大一線城市的表現,都只能代表一個大體的情況,局部地區根據當地的樓市情況出現調整也是正常的,但在“穩”的大方針下,暫時應該不會有太大的變化反映到成交上,否則相應的微調措施就會跟上。   這種狀態是體現調控的方向的,而且高層一再強調“房住不炒”和“穩房價”,明確表示將不會把房地產作為刺激經濟的短期措施,并將建立長效機制來對房地產的健康發展進行引導,那表明從這個層面來說,樓市已經失去了暴漲的支撐,再加上需要關注房地產的人民幣貸款余額的高占比、房企和購房者杠桿率不斷攀升等現象帶來的影響,“平穩”將會是未來比較長一段時間的主調。   2、如果投資的房產不增值、或者增值比較少,等于變相在虧錢。   在以上這樣的背景下,房價表現會相對平穩,某些壓力較大的城市,還有可能出現微調。而如果房價長時間不漲,那投資房產就有可能會面臨較大的壓力,甚至虧錢。我們可以通過測算數據來了解一下。假設投資一套100萬的新房,面積為100平米,以5年為期,分為全款和按揭兩種情況來分別測算一下。   全款:投入100萬現金購房,大的成本支出為契稅1.5萬,忽略其他費用,雖然5年后能賣出102萬似乎就保本了,但我們與銀行存款比較一下,會發現即使把這100萬以大型銀行的4.18%進行5年期的定存,也能獲取利息收益24萬左右,這種收益是確定的,那如果5年后房產出售的總額小于125.5萬(100+1.5+24=125.5),這筆投資都可以理解為虧損了。而要達到這個價錢,需要房產在這5年內升值25.5%,如果橫盤狀態,房價表現持續穩定,那投資收益的效果就比較差。   按揭:以首付3成來看,房貸是70萬,我們以利率上浮10%且等額本息、30年期限來看,這5年需要支出房貸利息27萬左右,另外我們30萬首付的潛在定存收益是6.3萬,每月還款額5782元連續存5年的累積潛在收益有3萬左右,這部分不同的人使用不同的理財方式,收益會有差異。這樣算下來,投資房產的收益如果少于37.8萬(27+6.3+3+契稅1.5),那這筆投資都可以說是虧本的,這時候對應的房產升值就應該要達到37.8%。如果房價不漲,很難有這樣的升值。   而關于出租收益對投資的影響,要看具體的租金情況,還有是否需要裝修和購置家電,可以具體地對出租的成本和收益進行計算,即使月租3000,一年租金收入3.6萬,租足5年收益18萬,不算出租成本也不足以覆蓋上面計算到的升值幅度。這是5年的情況,如果更長期一些,沒有房產升值因素的支持,已經很難靠投資房產獲得好的收益,如果這種現象持續,那房產投資的風險就會比較大。   3、未來的影響因素。   投資房產需要考慮未來的影響因素,而樓市未來的影響因素有很多,我們談一下其中的人口、稅費和金融方面的影響。   人口結構變化。據國家統計局今年一月發布的數據顯示,到2018年末,中國60周歲及以上人口逾2.49億,占總人口的17.9%。而從全國老齡工作委員會辦公室、中國老齡協會編印的《奮進中的中國老齡事業》所公布的數據顯示,中國老年人口呈迅猛增長態勢,60歲及以上人口占總人口數的比例從1999年末的1/10上升到2018年底的超過1/6,并預測2035年前后,中國老年人口占總人口的比例將超過1/4,2050年前后將超過1/3。而另一方面,統計部門的數據顯示,2018年的人口然增長率是3.81,是近20年以來的新低。   稅費的影響。房產稅的風已經吹了很多年了,如果未來出臺的房產稅比較嚴厲,那無疑會進一步的影響樓市,另外的空置稅也是一個重要的影響因素,對于投資持有多套房產的人來說,會加重房產的持有成本。   金融杠桿的控制。房地產對金融的依賴嚴重,無論是購房者還是房企的杠桿率都呈現上升的態勢,據克而瑞研究報道,其對174家房企的研究表明,房企的負債率普遍處于比較高的水平,很多房企的凈負債率都超過85%,而據國泰君安的研究報告顯示,2018年我國住戶部門的杠桿率是52.6%,而這個數據在2015年的時候還只是39%,增速比較危險,潛在的風險比大。另一方面據央行的數據,截止到2019年第一季度,房地產類的人民幣貸款余額是40.52萬億,其中房貸的余額是26.87萬億,而同期總的人民幣貸款余額是142.11萬億,房地產擠占人民幣的份額是很龐大的。這個產業的健康穩定發展就顯得很重要。   以上這些因素也許不會在短期內對樓市造成影響,但長遠來看,對樓市的可持續發展是可以形成壓力的,這些都會為投資帶來不確定因素。   二、自住或難以調和的需求,可以結合自身和當地樓市的情況來考慮。   自住或難以調和的需求,就是我們常說的“剛需”,比如結婚、落戶、上學、改善住房等等,如果不買房,輕側會打亂原定的計劃,重則失去重要的機會,其迫切程度只有當事人才清楚。我們可以從自身的情況和當地樓市的現狀來衡量一下。   1、自身情況。   同樣是“剛需”的人,其迫切程度也會因人而異,有的情況可以等,但有的情況卻不能拖延。如果確實不可調和,比如沒房就結不了婚、沒房就上不了想上的學校、沒房就落不了戶等等,在經濟能力許可的情況下可以選擇一些抗跌較強的房產,如果對漲跌不太關注,那就按自己的需求選擇合適的房產,它的價值體現在滿足自己的剛需上。如果可以等,那也可以結合當地的樓市發展情況來考慮。   2、當地樓市的情況。   在樓市調控的壓力下面,不少地方的房企會面臨比較大的資金壓力,如果當地房價嚴重脫離經濟發展和居民收入情況,經濟發展前景也一般,同時市場也出現成交量大幅度減少并呈現膠著的現象,那可以再耐心觀察一下,以目前的情況來看,局部地區出現分化調整的可能還是存在的,如果可以等,那可以密切關注樓市的動向再行決定。   總結。   綜上所述,在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控背景和樓市現狀下,市場的整體表現是相對平穩的,在這種前提下,如果是出于投資需求而考慮買房就需要謹慎一些,如果是出于“剛需”的考慮,則結合自身的情況和當地的樓市現狀來考慮會更好一些。

      標簽: 陜西銅川市?惠民系列債權資產產品

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